Бесплатный бланк · 2026
Договор найма квартиры
Бесплатный генератор договора найма жилого помещения (в быту — «договор аренды квартиры между физическими лицами») — часть сервиса «Честная сделка». Продуманный бланк, который защищает обе стороны: депозит оформлен по закону (ст. 381.1 ГК — с закрытым перечнем удержаний), правила доступа собственника, честные условия расторжения. К договору автоматически формируется расписка о депозите. Без регистрации.
Защищает обе стороны
PDF и печать
Депозит по закону
Нужен просто бланк?
Пустой, с прочерками — распечатайте и заполните от руки.
Место и дата договора
Наймодатель (собственник)
Наниматель (кто снимает)
Жилое помещение
Апартаменты — юридически нежилое помещение: для них нужен договор аренды (гл. 34 ГК), а не найма. Этот бланк — для квартир, комнат и жилых домов.
Срок и плата
Депозит и проживание
Заполните ФИО обеих сторон и адрес жилья.
Что этот договор делает — и чего не делает
Делает: фиксирует условия по главе 35 ГК РФ без ничтожных пунктов; оформляет депозит как обеспечительный платёж с понятными правилами удержаний и возврата; защищает жильца от внезапного выселения и повышения платы, а собственника — от долгов и порчи имущества.
Не делает: не проверяет, что подписывающий — собственник (сверьте выписку ЕГРН и паспорт сами); не заменяет акт приёма-передачи с фото и показаниями счётчиков — подпишите его при передаче ключей.
Что должно быть в правильном договоре
Стороны с полными паспортными данными, точный адрес (лучше — с кадастровым номером), срок, размер и день внесения платы, распределение коммунальных платежей, условия обеспечительного платежа, список проживающих, порядок доступа собственника и условия расторжения. Опасные пункты, которые часто встречаются в бланках из интернета — «выселение без суда», «вход собственника в любое время», «депозит не возвращается» — юридически ничтожны и только провоцируют конфликты: в нашем бланке их нет.
Частые вопросы
Аренда или наём — как правильно?
В быту говорят «аренда квартиры», но юридически договор между физлицами о жилом помещении — это наём (глава 35 ГК РФ). «Аренда» — для юрлиц и нежилых помещений (апартаментов). Наш бланк — правильный договор найма; называть его можно как угодно.
Почему договор на 11 месяцев?
При сроке от года договор найма нужно регистрировать в Росреестре как ограничение права (п. 2 ст. 674 ГК РФ) — за неподачу штраф 5 000 ₽. Краткосрочный договор до года регистрации не требует, поэтому рынок массово заключает на 11 месяцев и перезаключает. Честно: у краткосрочного найма меньше защит для жильца (нет преимущественного права на новый срок).
Залог, задаток или депозит — что писать в договоре?
Правильный термин — обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). «Задаток» писать опасно: по ст. 381 ГК при отказе собственника он возвращается в двойном размере. «Залог» — вообще другой институт. Наш бланк оформляет депозит как обеспечительный платёж с закрытым перечнем удержаний и возвратом за 7 дней.
Может ли собственник выселить жильца или поднять плату, когда захочет?
Нет. Односторонне менять плату нельзя (п. 2 ст. 682 ГК РФ), а расторгнуть договор по инициативе наймодателя можно только через суд по основаниям ст. 687 ГК РФ. Популярные пункты «выселение за 3 дня без суда» юридически ничтожны — наш генератор их не создаёт в принципе.
Кто платит коммуналку, если в договоре об этом ничего нет?
По умолчанию — жилец (ст. 678 ГК РФ), о чём многие не знают. Поэтому в нашем бланке распределение прописывается явно: обычно счётчики платит жилец, а содержание дома, отопление без счётчика и взносы на капремонт — собственник (капремонт по закону всегда на собственнике).
Что будет с договором, если собственник продаст квартиру?
Ничего: наём сохраняется, новый собственник автоматически становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ). Выселить жильца из-за продажи нельзя. Этот пункт прямо включён в наш бланк.
Нужна ли жильцу временная регистрация?
При проживании более 90 дней не по месту жительства — да (штрафы возможны обеим сторонам). В договоре есть пункт: собственник не препятствует регистрации по месту пребывания, а регистрация автоматически прекращается с окончанием договора — это безопасно для собственника.
Какие налоги у собственника при сдаче квартиры?
Самый простой путь — самозанятость (НПД): 4% с платежей от физлиц, сдача жилья прямо разрешена законом. Альтернативы — НДФЛ 13% по декларации или ИП. Сервис не консультирует по налогам, но напоминает: белая сдача защищает и при споре с жильцом.
Другие документы
Сервис помогает подготовить документы по актуальным требованиям законодательства РФ, но не заменяет юридическую и налоговую консультацию.